Arrêt 3ème civ – 1/10/2026 : Honoraires de l’agence immobilière
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation – arrêt 3ème civ – 1/10/2026 n°25-14.711 s’est prononcée dans cet arrêt sur le redevable des honoraires de l’agence immobilière en cas d’achat du fonds par son locataire.
La Cour dit que les honoraires de l’agence immobilière doivent être supportés par le bailleur.
En droit, le bailleur d’un local commercial qui souhaite vendre son local commercial doit notifier d’abord à son locataire une offre de vente incluant les conditions de cette vente et notamment le prix.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’offre de vente du bailleur pour se porter acquéreur.
Cette disposition est d’ordre public et le bailleur ne peut y déroger (article L145-46-1 du Code de Commerce).
Dans l’espèce de cet arrêt rendu par la Cour de Cassation, il s’agissait bien d’un bailleur qui souhaitait vendre son local commercial et qi avait contracté avec une agence immobilière.
Préalablement à la vente le bailleur avait notifié à son locataire une offre de vente en en y incluant les honoraires de l’agence immobilière.
Le locataire avait acheté le local commercial aux conditions de l’offre de vente de son bailleur.
Puis avait assigné le bailleur en restitution des honoraires réglés pour l’agence immobilière.
L’arrêt rendu a le mérite de venir clarifier la position de la Cour de Cassation sur la question des honoraires de l’agence immobilière mandatée par le bailleur souvent sujet à discussion.
La Cour de Cassation a considéré dans cette espèce, que quand bien même le locataire avait signé la vente en incluant les honoraires de l’agence immobilière, les avaient réglés, que ces honoraires figuraient bien dans l’offre de vente du bailleur, le locataire avait usé de son droit légal à se porter acquéreur, et qu’ainsi ces honoraires constituaient une somme non due et devaient lui être restitués.
Peu importe donc que le bailleur les aient indiqués lorsqu’il a proposé à la vente son local commercial au locataire.
La Cour de Cassation a ici été très claire et précise puisque même dans cette hypothèse ultime où le bailleur a informé le locataire du montant des frais d’agence, le locataire les a payés et donc il pouvait s’en déduire une acceptation de sa part, la Cour considère que cette somme revêt le caractère d’une somme indue et doit lui être restituée.
La Cour s’est fondée sur le fait que le locataire s’est porté acquéreur par l’effet de la loi.
C’est bien la loi qui offre au locataire le droit de se porter acquéreur.
Qu’ainsi dans ce cas bien précis aucun agent immobilier ou autre n’est nécessaire pour conclure la vente puisque le bailleur ne fait qu’appliquer la loi.
Ainsi le bailleur ne peut imputer au locataire des honoraires d’agent immobilier.
Il convient ainsi au bailleur d’être vigilant lorsqu’il souhaite vendre son local car si son locataire use de son droit à se porter acquéreur, le bailleur ne pourra lui faire supporter les honoraires de l’agence immobilière qu’il aurait mandaté.
L’exclusion de ces honoraires doit donc être prévue par le bailleur lorsqu’il négocie le mandat de l’agence immobilière, voire il y a lieu que le bailleur purge le droit de préemption du locataire avant toute recherche d’acquéreur par un agent immobilier…
Arrêt 3ème civ du 3/09/2026 : Clause de Révision du loyer
Dans cette espèce, il s’agissait également d’un bail commercial mais la question juridique posée concernait cette fois une clause d’augmentation du loyer.
La clause d’augmentation du loyer de ce bail prévoyait une révision annuelle au 1er janvier, à compter de la 2ème année, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5% par an.
Le locataire assigne le bailleur en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et restitution des loyers indûment versés sur les 5 dernières années.
La Cour d’Appel de Lyon le 13 mars 2025 juge cette clause licite.
Le locataire forme un pourvoi.
La Cour de Cassation donne alors raison au locataire en jugeant cette clause illicite.
La Cour s’est d’abord et de manière didactique interrogée sur la nature de cette clause.
Cette clause pouvait-elle être assimilée à un mode de détermination du loyer originaire qui relève de la liberté contractuelle?
Ou cette clause constituait elle une clause de révision qui est soumise aux dispositions d’ordre public des articles L145-38 et L145-39 du Code de Commerce?
La Cour rappelle dans sa motivation que :
« Constitue un mode de détermination du loyer originaire la conclusion d’un bail commercial à loyer progressif par paliers dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance et ce mode de fixation de loyer ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale (3e Civ., 14 mai 1980, pourvoi n° 79-10.511, Bull. III, n° 98). »
Plus encore, la Cour réaffirme que :
« Il a aussi été jugé, d’une part, que la clause stipulant une variation du loyer inférieure à celle de l’indice du coût de la construction n’est pas contraire aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui ont pour objet de prohiber les modifications excédant la variation de l’indice (3e Civ., 18 décembre 1985, pourvoi n° 84-15.827, Bull. III, n° 168), d’autre part, qu’une clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-39 du code de commerce et que la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin). »
Elle en déduit que la clause figurant au bail en litige, ne pouvait valablement être considérée comme un mode de détermination du loyer mais comme une clause qui « organise la révision automatique du loyer à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ».
Que cette clause constituait ainsi une clause de révision du loyer.
Que dès lors en ne comportant ni plafond, ni durée, et n’étant qu’à la hausse, cette clause contrevenait aux dispositions d’ordre public de l’article L145-38 et L145-39 du Code de Commerce.
Ainsi, une clause de révision d’un loyer d’un bail commercial, seulement à la hausse, sans plafond ni durée n’est pas légale.
Le risque pour le bailleur n’est pas anodin puisqu’une telle clause déclarée illicite peut entraîner l’obligation pour le bailleur de rembourser à son locataire le montant des révisions non conformes.
Deux arrêts du 12 février 2026 n°24-18.382 et n°24-10.578- Prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction du locataire
Le locataire dispose d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé pour solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction. Au-delà de ce délai le locataire est prescrit. (articles L145-9 et L145-60 du Code de Commerce).
La Cour a dans ces deux espèces appliqué strictement ce délai et le locataire s’est vu débouté de sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction.
Ce quand bien même le bailleur semblait lui reconnaître son droit à une indemnité d’éviction.
Dans la première espèce, le bailleur avait adressé à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.
Il avait demandé au locataire des pièces et justificatifs afin de fixer le montant de cette indemnité d’éviction.
Puis la situation était restée en l’état, le bailleur n’avait pas versé d’indemnité au locataire et avait invoqué la prescription.
Le locataire avait agi estimant que le bailleur était de mauvaise foi car il avait reconnu le droit du locataire à lui verser une indemnité d’éviction.
La Cour de Cassation a pourtant considéré que le locataire était bel et bien prescrit. La mauvaise foi du bailleur n’étant pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription.
Dans la deuxième espèce, le bailleur avait après un congé de refus de renouvellement engagé une action en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.
Le locataire avait assigné le bailleur au fond à la réception du rapport d’expertise pour obtenir le paiement de l’indemnité fixée au Rapport.
Toutefois, dès la mise en état de l’action au fond du locataire, le bailleur avait soulevé la prescription de l’action du locataire.
Là encore la Cour de Cassation avait considéré que l’action en référé avait été engagée par le bailleur. Que le locataire ne s’était pas joint à cette demande mais simplement émis des potestations et réserves, l’action en référé n’avait donc pas produit à l’égard du locataire les effets suspensifs de l’action en référé.
Dans le contenu de l’action en référé, la Cour n’a pas analysé de reconnaissance explicite d’une dette à l’égard de son locataire.
Le locataire a été considéré comme prescrit dans son action en paiement pour n’avoir pas assigné en paiement son bailleur dans les deux ans de la date d’effet du congé.
Il y a ainsi une nécessité de vigilance pour les locataires sur cette prescription biennale qui s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et à agir en justice avant d’être prescrits.