Actions en matière de bail commercial : un délai de prescription de 2 ans s’applique !

C’est l’article L145-60 du Code de Commerce qui le prévoit : le délai d’action en matière de baux commerciaux est de 2 ans.

Tarder c’est donc prendre le risque d’être prescrit et de ne plus pouvoir agir !

Il est important de s’interroger sur le point de départ de ce délai.

Le point de départ de ce délai n’est pas le même en fonction de l’action à mener.

C’est ce que nous confirment les dernières décisions rendues par la Cour de Cassation.

 

Point de départ du délai de 2 ans pour les actions en requalification du bail commercial 

Le point de départ est la date de conclusion du bail.

Ce qui veut dire que deux ans après la signature du bail dont il est pourrait être demandé la requalification en bail commercial si aucune action n’a été engagée, la prescription sera encourue.

La requalification du bail ne pourra plus être reçue par le juge et donc obtenue même si tous les arguments juridiques sont en faveur du locataire.

C’est une position constante de la Cour de Cassation qu’elle vient à nouveau de confirmer dans un arrêt récent qui date du 7 décembre 2022 :

Cass 3ème Civ 7.12.2022 n°21-23.103

Dans cet arrêt, les faits étaient simples.

Une convention portant sur la location d’un terrain nu a été donné pour une durée de 7 ans pour l’installation d’une station de lavage par le locataire.

Le bailleur a donné congé pour le 30 juin 2016, puis le 27 juin 2017 a assigné le locataire en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Le locataire s’est prévalu de l’article L145-15 du Code de Commerce réputant non écrites certaines clauses sauf que la Cour d’appel confirmée par la Cour de Cassation a considéré que pour se prévaloir de cet article encore aurait-il fallu que le bail ait été requalifié de bail commercial. Or, la Cour de Cassation juge que c’est à bon droit que la Cour d’appel avait retenu en l’espèce que cette action était prescrite 2 ans après la conclusion du bail.

 

Point de départ du délai de 2 ans pour les actions en fixation du loyer renouvelé 

Le délai est de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvellement du bail.

Ces actions sont à porter devant le Juge des Loyers Commerciaux (à savoir le Président du Tribunal Judiciaire) et se prescrivent bien dans un délai de 2 ans.

C’est ce qu’a rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt très récent :

Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20009

Les faits étaient les suivants : une propriétaire de locaux commerciaux fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement de son bail commercial avec effet au 1 er avril 2014.

Le 30 mars 2016 la propriétaire fait délivrer à sa locataire un mémoire et saisi le TGI le 14 mars 2018 en validation du congé et accessoirement en fixation du loyer renouvelé.

La Cour de Cassation a considéré que l’action de la propriétaire des locaux était prescrite aux motifs que le mémoire ne peut avoir pour effet d’interruptif de prescription que dans le cas de la procédure spéciale de saisine du juge des loyers commerciaux. Procédure qui n’était pas celle suivie par la bailleresse en l’espèce.

La seule assignation datant du 14 mars 2018, l’action était prescrite.

Il faut en déduire que seul le mémoire dans le cadre de l’action devant le président du tribunal judiciaire (juge des loyers commerciaux) peut interrompre la prescription !

Attention donc au délai de 2 ans et à la saisine du juge efficient !