La fixation du loyer d’un bail commercial est libre et fixée généralement entre les parties lors de la conclusion du bail commercial.
C’est en cours de bail que le loyer peut être modifié voire même déplafonné !
La loi est venue encadrée strictement le déplafonnement du loyer d’un bail commercial.
La loi encadre non seulement la date à laquelle le déplafonnement peut intervenir, mais aussi les conditions à réunir pour déplafonner et enfin le montant du déplafonnement.
Il est vrai que la notion même de déplafonnement de loyer doit être expliquée :
On dit que le loyer est déplafonné dès lors que sa variation à la hausse ou à la baisse dépasse la simple indexation.
L’indexation s’entend de la variation du loyer suivant le taux de variation des indices légaux qui peut être prévue soit dans le bail soit en application des dispositions du code de commerce et notamment des articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce.
Rappelons que le Code de Commerce ne se prononce que sur la valeur des loyers des baux renouvelés ou révisés.
C’est l’article 145-33 du Code de Commerce qui prévoit que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défait d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
En d’autres termes, le législateur a laissé, suivant le principe de la liberté contractuelle et de la libre fixation des prix, les parties libres de négocier à la conclusion du bail le montant du loyer des locaux commerciaux.
Mais néanmoins a entendu apporter des limites à cette libre fixation à la fois lors de la fixation des loyers révisés (soit tous les 3 ans) et la fixation du loyer du bail renouvelé soit à l’issue des 9 ans.
La première demande de modification du montant du loyer commercial fixé lors de la conclusion du bail et donc déplafonnement peut ainsi intervenir 3 ans après la conclusion du bail.
En pratique néanmoins et c’est ce qui arrive le plus fréquemment, la demande de modification du montant du loyer n’ intervient qu’à l’issue des 9 ans lors de la demande de renouvellement du bail par le locataire ou le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur.
Ceci s’explique certainement par le fait que les conditions à réunir pour obtenir ce déplafonnement ne sont pas aisées et qu’elles ne sont souvent réunies qu’à l’issue des 9 ans.
En effet, et fort heureusement pour éviter une insécurité contractuelle, la loi est venue encadrée, de manière stricte, l’application de l’article L.145-33 du Code de Commerce et les conditions de sa mise en œuvre autrement dit du déplafonnement du loyer.
Ainsi, et comme le prévoient successivement les articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce, la modification du loyer à chaque révision triennale ou lors du renouvellement du bail, ne peut en principe, et malgré les dispositions de l’article L.145-33, que tenir compte que la hausse ou de la baisse consécutive aux indices de révision (l’indice de référence des loyers commerciaux ou l’indice de fixation des loyers des activités tertiaires).
La seule exception prévue par les articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce, pour pouvoir augmenter ou diminuer le montant du loyer d’un montant plus important que celui de la variation des indices légaux, est qu’il puisse être démontré une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative des locaux de plus de 10%.
A supposer la démonstration faite et que loyer puisse être ainsi « déplafonné », la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue limitée l’augmentation pouvant découler du déplafonnement du loyer.
En cas de déplafonnement, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure par an à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Cette disposition est inscrite au dernier alinéa de l’article L145-34 du Code de Commerce et est également inscrite à l’article L145-38 du Code de Commerce.
En synthèse, répondons de manière didactique à quelques questions très simples que peuvent se poser légitimement un bailleur ou un locataire :
- Quand est-ce que le loyer d’un bail commercial peut être déplafonné ?
- A l’issue des trois premières années après sa conclusion et tous les trois ans ensuite ;
- Ou à l’issue des 9 ans lors de la demande ou l’offre de renouvellement du bail commercial.
- Quelles conditions doivent être réunies pour le loyer puisse être déplafonné ?
- Que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés et qu’ils aient entrainé une variation de 10% de la valeur locative du local commercial.
- Le montant du loyer peut-il être déplafonné sans limite ?
- Non, le déplafonnement est plafonné. Le nouveau loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 10% par an par rapport à la valeur du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
- Ainsi, à titre d’exemple si le loyer était de 1.000 €, le loyer de l’année suivante, même déplafonné, ne pourra être supérieur à 1100 € !
- Non, le déplafonnement est plafonné. Le nouveau loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 10% par an par rapport à la valeur du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Il paraît enfin utile de préciser que ces conditions ne s’appliquent pas au bail dont la durée se serait prolongée tacitement au-delà de 12 ans.
Dans ce cas le déplafonnement du loyer est de droit et peut être appliqué automatiquement sans avoir à remplir les conditions sus-énoncées notamment relatives aux facteurs locaux de commercialité.
La vigilance est de mise donc notamment pour les locataires dans le cadre de la prolongation de leurs baux au-delà de la durée initiale de 9 ans.